不動産

良くあるご相談

「所有するアパートが老朽化しており、立て替えたいが、賃借人が出て行ってくれない」

「建物を新築したが、雨漏りやひび割れなどが見つかり、欠陥建築だと分かった」

「不動産を購入するが、特殊な物件で契約書にも特約事項が多いが大丈夫か」

不動産に関するトラブルは高額化しやすい傾向

不動産に関する取引は、売買契約でも賃貸借契約でも、契約の履行に際し、あるいは契約の締結過程においてトラブルになると、高額な損害を生じることが多くなります。

不動産の売買契約に関するご相談例

売買契約の締結前の時点で契約内容に関するご相談を受けることもよくあります。一例を挙げると次のようなご相談があります。
売却しようとする不動産(土地)の境界があいまいで、確定しないと売れないが、隣地の住民(所有者)が協力してくれないがどうしたらよいか?
売却する土地を測量したら、面積が登記の記載に足りていないが、どうしたらよいか?
遺産相続で共有となっている不動産を売却したいのだが、その中の一人が反対している場合、どうしたらよいか?
不動産を売却したときに、どのくらい税金がかかるか?
もちろん、売買契約締結後にもご相談を受けることは多々あります。
特に、建物の瑕疵に関するご相談は良くありますが、契約当事者で話合いでは決着がつかない場合でも、弁護士としてアドバイスをした結果、落としどころが見つかった、ということも良くあります。実際に訴訟になると、建築瑕疵(今は契約不適合と言います。)の有無や、賠償額を争う場合、瑕疵として主張されている項目数にもよりますが、2,3年かかることはザラにあるため、早期解決を図るお手伝いを先行しています。

賃貸借契約を巡るご相談例

また、賃貸借契約当事者間の契約については、定期賃貸借契約の問題、原状回復義務に関する問題、賃料不払いの問題、修繕義務その他の使用収益させる義務の履行に関する問題、事故物件における心理的瑕疵の補償を求める問題など、バラエティーに富んだご相談を受けています。

特に最近増加しているのが、賃貸不動産からの立ち退きを求める方、あるいは立ち退きを求められた方からのご相談、ご依頼です。その背景の一つには、昭和の高度成長期に建築された多くのアパートやマンション、ビルなどの物件が老朽化し、耐用年数を経過しており、物件によっては耐震構造上の問題を抱えており、将来の収益性を考えて、建替えが必要な時期に来ている、といったことがあると考えられます。しかし、通常の不動産賃貸借契約においては、借地借家法及び判例上、賃借人の権利が厚く保護され、賃貸人にとって、立退きの交渉が難しいケースが少なくありません。

立退きの交渉が困難なケースで必ず出てくるのが、いわゆる立退料の額に相場はあるのか、といったご質問です。数多くの裁判例が過去数十年に渡って立退料の問題を取り扱ってきておりますが、多様な事情を無視した基準や、相場として用いることができるようなデータベースが存在するわけではない、というのが実情です。つまり、裁判例によっても、立退料の計算方法は一定していません。借家権価格を参考に計算する事案もあれば、立退きによって生じる賃料差額と引越代とを合計して計算する事案もあります。借家権割合と賃料差額・引越代のどちらも考慮に入れて算定するような事案もあります。ただ、いずれにしても、立退料は、賃貸人が賃貸借契約の更新を拒絶する際に、更新拒絶を許すだけの正当な理由があるかどうかという問題を補完する事情、という位置づけであって、訴訟においては、それだけで結論が決まるわけでもありません。

企業顧問としての継続的な関係でのトラブル予防に強み

当事務所は、不動産売買仲介業や不動産賃貸業といった企業の顧問弁護士としても長年対応しており、様々な問題に対して早期解決により損害の発生・拡大防止を主眼としたアドバイスをモットーとしています。

いずれにしても、ご相談をお受けした場合、その物件を巡る実情を踏まえて、戦略的な観点でアドバイスしていくことが必要不可欠です。
その意味で、私どもにとっても、当事者様と同様に、大きく紛争化することなく、お互いの当事者同士のやり取りで全てが解決するようにアドバイスすることが最も価値の高い関与の仕方であると認識しています。

当事務所は、福岡・天神を拠点に、企業法務や個人様のご相談に対応しております。トラブルが発生した時は、是非、早期にご相談いただきたく、当事務所にお気軽にお問い合わせいただければと思います。

お気軽にお問合せ、ご相談ください。 お気軽にお問合せ、ご相談ください。 メールでのご相談はこちら